• Los préstamos de la FHA (préstamos de la Administración Federal de Vivienda) son hipotecas respaldadas por el gobierno que tienen requisitos de crédito más flexibles, mismos que están diseñados para ayudar a los compradores de vivienda a adquirir una vivienda con un pago inicial bajo.
  • Los préstamos convencionales son préstamos con respaldo privado que están diseñados para ayudar a los compradores de primera vivienda y a los compradores de vivienda repetidos a adquirir una vivienda.
  • Los préstamos convencionales pueden ser más versátiles, aunque tienen límites de préstamo más bajos.

Los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales son dos de las  opciones de préstamos hipotecarios más populares en los Estados Unidos, pues representan aproximadamente el 91 % de todos los préstamos hipotecarios estadounidenses originados en 2024.[1]

Ninguna opción es intrínsecamente mejor que la otra. Solo tiene que ver con encontrar la opción que probablemente funcione mejor para usted. 

Comprender la diferencia entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales

Su capacidad para calificar para un préstamo hipotecario dependerá del tipo de préstamo que elija. El tipo de préstamo también determinará su pago mensual y el costo total a lo largo del préstamo. Por ello, es importante que comprenda lo básico sobre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales.

¿Qué son los préstamos de la FHA?

Los préstamos de la FHA son préstamos hipotecarios respaldados por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) de los Estados Unidos.[2] Esto significa que la FHA garantiza al prestamista que una parte de la deuda será reembolsada, lo que hace que sea menos riesgoso para el prestamista prestar fondos al comprador de vivienda. 

Los préstamos de la FHA permiten que ser dueño de una vivienda sea más accesible para los compradores que tienen puntajes de crédito más bajos y/o montos de pago inicial más bajos. Debido a que los criterios de calificación son más flexibles, los préstamos de la FHA son una opción popular para los compradores de primera vivienda (aunque no se limitan exclusivamente a este grupo). Además, el vendedor puede ayudar con hasta el 6 % del precio de compra para los costos de cierre. Los fondos para el pago inicial o los costos de cierre también pueden provenir de una donación o de un programa de asistencia para el pago inicial.      

¿Qué son los préstamos convencionales?

Los préstamos convencionales son préstamos hipotecarios que no están respaldados por el gobierno. El prestamista o el inversionista del mercado secundario asume el riesgo total del préstamo, con la excepción de los préstamos que requieren un seguro hipotecario privado.[3] Debido al riesgo adicional que supone para el prestamista, es posible que los prestatarios deban satisfacer requisitos más estrictos para un préstamo convencional dependiendo del monto de su pago inicial.

Los préstamos convencionales a menudo se consideran más versátiles que los préstamos de la FHA, ya que permiten que los compradores adquieran una gama más amplia de propiedades, que incluyen segundas viviendas y propiedades de inversión.

Principales diferencias entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales

Existen varias diferencias importantes entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales. 

Montos mínimos del pago inicial

Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo del 3.5 %, mientras que los préstamos convencionales requieren un pago inicial mínimo del 3 %.[2,3] Sin embargo, es posible que se requiera un pago inicial más alto en el caso de los prestatarios que tienen mayores factores de riesgo, como puntajes de crédito más bajos o montos de préstamo más altos. 

Puede utilizar una calculadora de pago inicial en línea para calcular el monto de su pago inicial y puede considerar los programas de asistencia con el pago inicial para ayudar a manejar este costo inicial.     

Relación DTI

Su relación deuda-ingresos (debt-to-income, DTI)es la medición de sus pagos de deudas mensuales como porcentaje de sus ingresos antes de impuestos.  

La DTI se puede determinar como relación “inicial” al dividir únicamente el pago de hipoteca proyectado entre sus ingresos antes de impuestos. También se puede determinar como relación “final” al dividir todos sus pagos de deudas mensuales, incluido el pago de hipoteca proyectado, entre sus ingresos antes de impuestos. 

Aunque los requisitos varían según el prestamista, normalmente se necesita una DTI inicial del 31 % o menor para un préstamo de la FHA, mientras que es posible que se necesite una relación inicial del 28 % o menor en el caso de un préstamo convencional.[4] 

Requisitos de seguro hipotecario

El seguro hipotecario es una póliza de seguro que permite a los prestamistas ofrecer préstamos hipotecarios con un pago inicial bajo al protegerlos contra el incumplimiento del prestatario. El prestatario paga la póliza, por lo que cualquier seguro hipotecario requerido se suma al costo de la compra de vivienda. 

Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP), así como primas de seguro hipotecario regulares (MIP). Todas las hipotecas de la FHA, sin importar el monto del pago inicial, requieren una MIP.[5] Se puede realizar la cancelación de la MIP de los prestatarios de la FHA cuyo pago inicial es del 10 % o más después de 11 años de realizar pagos, mientras que los prestatarios de la FHA cuyo pago inicial es menor al 10 % tendrán la MIP durante la vigencia del préstamo.[6] Puede ser posible que usted elimine el requisito de MIP al realizar el refinanciamiento para obtener un préstamo convencional en el futuro.   

El plan de seguro hipotecario para préstamos convencionales se denomina seguro hipotecario privado (PMI). Generalmente solo se requiere un PMI cuando el pago inicial es menor al 20 %[7]. A menudo el PMI se puede eliminar de un préstamo convencional una vez que el saldo del préstamo es del 80 % o menos del valor de tasación actual de la propiedad.   

Tasas de interés

Las tasas de interés hipotecarias representan el costo de solicitar dinero prestado para comprar una vivienda. Mientras que las tasas de interés varían entre un prestatario y el siguiente en función de una combinación de factores (que incluyen su puntaje de crédito, el monto del préstamo, el monto del pago inicial y el plazo del préstamo).

Límites del préstamo

Los montos límite de los préstamos de la FHA varían según el condado y son establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos. Puede buscar los límites actuales correspondientes a su zona en HUD.gov.

Los límites de los préstamos convencionales generalmente son más altos, varían según el condado y son establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (Federal Housing Finance Agency). Además, un tipo de préstamo convencional no conforme denominado préstamo jumbo ofrece montos de préstamo incluso más altos a los compradores debidamente calificados.

Requisitos de puntaje de crédito

Su puntaje de crédito es una indicación numérica de qué tan bien usted ha administrado las deudas. Cuanto más alto sea el número, menor será el riesgo percibido que se puede asociar con prestarle dinero. Los puntajes más altos pueden ayudar a obtener tasas de interés más favorables.  

Requisitos de inspección y tasación

Los préstamos de la FHA requieren una tasación realizada por un tasador de vivienda autorizado que cuente con una licencia de la FHA para confirmar el valor justo de mercado de la propiedad. La propiedad debe cumplir con las normas mínimas de propiedad de la FHA en cuestiones de salud y seguridad.

Los préstamos convencionales requieren una tasación realizada por un tasador de vivienda con licencia a fin de confirmar el valor de mercado justo, así como las cuestiones de salud y seguridad.  

Opciones de refinanciamiento

El refinanciamiento es cuando un préstamo existente se sustituye por un nuevo préstamo. A menudo se realiza el refinanciamiento para obtener una tasa de interés más baja, obtener un pago mensual más bajo, cambiar el tipo de préstamo, por ejemplo, cambiar de una tasa ajustable a una tasa fija (o viceversa), ajustar el plazo del préstamo o hacer un retiro en efectivo de una parte del valor líquido acumulado en la propiedad. 

El refinanciamiento de los préstamos de la FHA se puede realizar mediante:

  • Un refinanciamiento simplificado de la FHA: un método simplificado para refinanciar un préstamo de la FHA con otro. Este proceso requiere un papeleo mínimo, lo que reduce los costos de refinanciamiento relacionados.
  • Un refinanciamiento de tasa y plazo: el método estándar para refinanciar sin convertir ninguna parte del valor líquido de la vivienda en efectivo.  
  • Un refinanciamiento con retiro de efectivo: una estrategia para retirar una parte del valor líquido de su vivienda al reemplazar su préstamo actual por un préstamo de mayor monto. El nuevo préstamo se utiliza para liquidar el préstamo actual, además de los costos de cierre, y usted puede conservar la diferencia. 
  • Los préstamos convencionales se pueden refinanciar tanto mediante un refinanciamiento de tasa y plazo como mediante un refinanciamiento con retiro de efectivo.  

Ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA

Antes de elegir un préstamo de la FHA, es importante tener en cuenta los beneficios y las posibles desventajas.

Ventajas de los préstamos de la FHA

  • Requisitos de puntaje de crédito más bajos
  • Un pago inicial bajo
  • Relaciones DTI flexibles
  • Opción de refinanciamiento optimizado

Posibles desventajas de los préstamos de la FHA

  • Seguro hipotecario obligatorio 
  • Se aplican límites de préstamo más bajos
  • Disponible solo para una residencia primaria 

Ventajas y desventajas de los préstamos convencionales

Los préstamos convencionales también tienen una serie de beneficios y posibles desventajas.

Ventajas de los préstamos convencionales

  • Son más versátiles, ya que se pueden utilizar para residencias primarias, segundas viviendas o propiedades de inversión.
  • Límites de préstamo más altos
  • Solo se requiere un PMI si el pago inicial es menor al 20 % y se puede cancelar una vez que el valor líquido que se tiene en la vivienda llega al 20 %.

Posibles desventajas de los préstamos convencionales

  • Requisitos de puntaje de crédito más altos
  • Es posible que algunos prestatarios (por ejemplo, quienes no utilizarán la propiedad como una residencia primaria) deban dar un pago inicial mayor al mínimo del 3 %.

Cómo decidir entre un préstamo de la FHA y un préstamo convencional

Considere estos cinco factores que le ayudarán a decidir entre un préstamo de la FHA y un préstamo convencional:

  1.  Precio y uso de la propiedad. ¿Cuál es el precio de la propiedad? ¿Se utilizará como residencia primaria, propiedad de inversión o para otro propósito?
  2. Su perfil de crédito general. ¿Tiene antecedentes negativos en su historial crediticio?
  3. Sus ahorros para el pago inicial. ¿Qué cantidad se puede permitir pagar como pago inicial?
  4. Montos de los pagos mensuales y gastos a largo plazo. ¿A cuánto ascienden los pagos mensuales estimados de la hipoteca y cuánto gastará durante el plazo del préstamo si elige un préstamo de la FHA o un préstamo convencional?
  5. Condiciones del mercado. ¿Las tasas de interés actuales o la competencia entre compradores afecta su decisión de financiamiento? Si no está seguro, pregunte a su oficial de préstamos hipotecarios o agente de bienes raíces. 

Conclusiones finales sobre los préstamos de la FHA en comparación con los préstamos convencionales

Tanto los préstamos de la FHA como los préstamos convencionales pueden ser opciones de financiamiento sólidas para la compra de una vivienda. Los compradores de vivienda normalmente prefieren los préstamos convencionales debido a su flexibilidad, pues representan aproximadamente el 78 % de las hipotecas originadas en 2024. Sin embargo, los préstamos de la FHA ofrecen una vía para convertirse en propietario de vivienda para quienes no pueden calificar para un préstamo convencional con términos favorables. 

Para determinar su probabilidad de calificar para uno u otro tipo de préstamo complete una preaprobación en línea para que un prestamista revise sus finanzas y analice sus opciones de préstamos hipotecarios.