Fundamentos financieros para préstamos hipotecarios

Conozca algunos elementos clave relacionados con la compra o el refinanciamiento de una vivienda.

Comprar una casa es probablemente una de las compras más grandes de tu vida, y como se espera, hay muchos factores involucrados en el proceso. Veamos en detalle algunos de los conceptos básicos de lo que esto supone:

Fundamentos del puntaje de crédito

Tu puntaje podría tener un gran impacto en tu futuro financiero.

AÑADIR

Cuando compra o refinancia, su puntaje de crédito es una de las primeras cosas que ve un prestamista. Les ayuda a determinar si califica para un préstamo y qué tasa de interés pueden ofrecerle.

Tu puntaje de crédito refleja cuán confiable eres como comprador, y está determinado por tu historial de endeudamiento y amortización con bancos, compañías de tarjetas de crédito y otros prestamistas. Los factores incluyen:

  • Duración del historial de crédito - Cuanto más tiempo hayas estado tomando prestado, mejor.
  • Montos adeudados- Tener demasiada deuda pendiente podría afectar negativamente tu puntaje.
  • Historial de pagos- Los prestamistas quieren ver que pagas regularmente y que pagas a tiempo. Incluso un pago omitido o atrasado podría afectar tu puntaje.
  • Nuevo crédito- Si recientemente has abierto nuevas cuentas de tarjetas de crédito, líneas o préstamos, puedes tener un efecto negativo en tu puntaje de crédito.
  • Tipos de crédito utilizados: los prestamistas quieren saber qué tipo de crédito usted ya está usando (tarjetas de crédito estándar, tarjetas de crédito de tiendas, préstamos para estudiantes y automóviles, etc.).

Mantén un registro de tu puntaje.

Para controlar su historial de crédito y su puntaje, usted puede solicitar un informe de crédito gratuito por año a annualcreditreport.com y comprar una copia de su puntaje FICO en MyFICO.com. Las calificaciones de FICO oscilan entre 300 y 850, y cualquier puntaje por encima de 680 se considera bueno. Los puntajes excelentes, generalmente aquellos por encima de 740 pueden ayudarle a calificar para obtener las mejores tasas.

Encuentra áreas de mejora.

Si tu puntaje de crédito no es el que te gustaría que fuera, hay maneras de mejorarlo. Mira el informe detallado que viene con tu puntaje de crédito y si hay algo negativo, comienza a corregirlo lo antes posible.

  • Si hay algún elemento reportado incorrectamente en tu informe, reúne los documentos de respaldo y dispútalos.
  • Ponte en contacto con los acreedores y negocia los planes de pago de las cuentas vencidas.
  • Paga tus saldos cuando sea posible y evita nuevos cargos
  • Paga todas tus facturas a tiempo. Paga al menos el mínimo mensual, porque un pago atrasado de una tarjeta de crédito o factura se reporta a las agencias de crédito. 
  • Equilibra con cuidado tu cuenta corriente para evitar que te devuelvan cheques.

En resumen:

Debes hacer lo que puedas para mejorar tu puntaje de crédito antes de solicitar una hipoteca o refinanciar. Incluso un pequeño aumento en el puntaje FICO podría traducirse en una tasa más baja y grandes ahorros durante la vida de tu préstamo.

Factores que determinan tu tasa

Obtener una tasa de hipoteca más baja podría ahorrarte miles o decenas de miles de dólares a lo largo de la vida de tu préstamo.

Cuando comiences a considerar la compra o el refinanciamiento de una vivienda, comienza a controlar las tarifas. Tienden a fluctuar según las tasas de interés federales, los precios de los bonos y lo que sucede en el mercado de la vivienda. 

Los diferentes tipos de préstamo y términos tienen diferentes tasas, por lo tanto, asegúrate de investigar todas tus opciones. Los plazos de préstamo más cortos suelen significar tasas más bajas. Y es posible que puedas pagar puntos para obtener una tasa de interés más baja.

Si estás considerando comprar o refinanciar, asegúrate de estar en una posición financiera para obtener la mejor tasa posible. Los prestamistas miran su perfil de riesgo para determinar la tasa de refinanciamiento exacta que le ofrecerán, y se necesita una calificación excelente, generalmente de 740 y superior, para obtener la mejor tasa posible. Sin embargo, tenemos muchas opciones de tasas apropiadas para aquellos con puntajes que comienzan en 620.

Para obtener más información sobre las opciones y averiguar las tasas para las cuales puedes calificar, comunícate con un oficial de préstamos hipotecarios de PNC.

Cómo comprar una casa:

Los prestamistas comienzan con la tasa nominal, luego analizan tu perfil de riesgo para determinar qué tasa te ofrecerán, que generalmente se basan en una combinación de los siguientes factores:

  • Puntaje de crédito: este es el primer y mayor factor que un prestamista tiene en cuenta. Cuanto mejor sea tu puntaje de crédito, mejor tasa puedes obtener. Se necesita una puntuación excelente, generalmente de 740 y superior, para obtener la mejor tasa posible.
  • Pago inicial: cuanto más dinero tenga para el pago inicial, menor será el riesgo de que un prestamista asociará con la aprobación de un préstamo para usted, lo que podría hacer que usted califique para una tasa más baja.
  • Términos del préstamo: en general, un plazo de préstamo más corto le permitirá obtener una tasa de interés más baja.
  • Relación de valor de la liquidez (LTV): esta es la diferencia entre el monto del préstamo que usted solicita y el valor de tasación de la vivienda que está comprando. Cuanto mayor sea la LTV, mayor será la tasa.
  • Puntos: los prestamistas le permiten pagar puntos para obtener una tasa de interés más baja. Típicamente, cada punto representa el 1 % del monto del préstamo.

Refinanciamiento:

Al igual que cuando compraste tu casa, los prestamistas miran tu perfil de riesgo para determinar la tasa de refinanciamiento exacta que te ofrecerán, generalmente basada en una combinación de los siguientes factores:

  • Puntaje de crédito: su puntaje de crédito es el primer y más importante factor que un prestamista considera al determinar su tasa. Se necesita una puntuación excelente, generalmente de 740 y superior, para obtener la mejor tasa posible.
  • Relación préstamo/valor (LTV) - Esta es la diferencia entre el monto del préstamo que solicitas y el valor de tasación de tu vivienda. Cuanto mayor sea la LTV, mayor será la tasa.
  • Puntos: es posible que usted pueda pagar puntos para obtener una tasa de interés más baja. Un punto representa el 1 % del monto del préstamo.

Fundamentos de las cuentas con garantía

Tu declaración anual de cuenta de plica

Una cuenta de plica de tu préstamo le permite a PNC Mortgage realizar pagos por ciertas facturas relacionadas con tu propiedad, como los impuestos a la propiedad del patrimonio, el seguro de propietarios y el seguro hipotecario. Por lo general, se requiere que los compradores de vivienda tengan una cuenta de plica hasta que se cumpla con una determinada relación valor/préstamo.

Cada año recibirás un estado de cuenta anual de divulgación de la cuenta de plica que detalla la actividad en la cuenta para el año, así como una proyección para los pagos del próximo año:

Pagos mensuales

Para obtener su pago mensual inicial, las estimaciones de sus facturas de impuestos y seguro se suman y dividen por 12. En los años siguientes, los pagos del año anterior se totalizan y se dividen por 12 para calcular el nuevo monto de su pago mensual de depósito en garantía para el año siguiente.

Déficit y excedente

Si esta cifra es más alta que el monto del pago mensual del año pasado, tu cuenta de plica tendrá un déficit. Si el monto del pago mensual de este año es inferior al del año pasado, tu cuenta tendrá un excedente.

El déficit y el excedente también pueden ser causados por aumentos o disminuciones en los impuestos a la propiedad y/o el seguro del propietario. Si este es el caso, comunícate con tu oficina de impuestos local o con tu agente de seguros para obtener más ayuda.

En el caso de un déficit, la diferencia entre sus pagos mensuales previos y actuales se dividirá por 12 y se añadirán a su saldo mensual. También puedes optar por pagar el déficit por adelantado en una suma global. Para hacerlo, comuníquese con servicio al cliente de PNC Mortgage.

En el caso de un excedente, se le devolverá la diferencia entre sus pagos mensuales anteriores y actuales si su cuenta está al día al momento de realizar el análisis de depósito en garantía. Si el monto excedente es de $50 o más, se le enviará un cheque por el monto excedente por correo. Si el monto excedente es menor de $50, le enviaremos un cheque por el monto excedente por correo o lo deduciremos de sus pagos mensuales.

Cómo leer tu estado de cuenta anual

Su resumen de análisis anual de la cuenta de depósito con garantía contiene toda la información que necesita para comprender sus pagos hipotecarios anteriores y proyectados. Desglosamos tu estado de cuenta en tres secciones para facilitar el mantenimiento de tu hipoteca.

Cómo hacer pagos

Tener flexibilidad para hacer tus pagos mensuales en tus términos es importante. Es por eso que ofrecemos una variedad de opciones de pago a considerar. Es fácil empezar, consulte nuestra página de Opciones de pago.

Glosario:

Cuenta de plica- Una cuenta mantenida por el prestamista a la cual el prestatario paga cuotas mensuales como parte del pago mensual de la hipoteca, para cubrir gastos anuales tales como impuestos y/o el seguro de propietario de vivienda. Luego, el prestamista desembolsa los fondos de la cuenta de plica en nombre del prestatario cuando vencen. También describe una transacción en la que un tercero actúa como agente del vendedor y el comprador, o del prestatario y el prestamista en la gestión de los documentos legales y el desembolso de fondos.

Análisis de la cuenta de depósito con garantía: es el examen periódico de las cuentas con garantía para determinar si los depósitos mensuales actuales proporcionarán fondos suficientes para pagar impuestos, seguros y otras facturas a su vencimiento.

Excedente o déficit de plica- La diferencia, determinada por un análisis de cuenta de plica, entre los fondos depositados y los fondos requeridos para realizar un pago cuando vence.

Pagos a la cuenta de plica - La parte de los pagos mensuales de un deudor hipotecario retenidos por un prestamista o administrador en una cuenta para pagar impuestos, seguro contra riesgos, seguro hipotecario, pagos de arrendamiento y otros conceptos a medida que vencen. También se llaman reservas en algunos estados.

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