Si busca consolidar deudas, hacer mejoras en su casa o financiar una compra de monto elevado, un préstamo con garantía hipotecaria es una de varias opciones que le conviene considerar. Los préstamos con garantía hipotecaria a menudo se conocen como una segunda hipoteca que se utiliza para convertir en fondos el valor líquido que ha acumulado en su vivienda. Este tipo de producto de préstamo incluye una tasa fija y una estructura de pago mensual fijo con opciones de plazo que varían de los 5 a los 30 años.

Con un préstamo con garantía hipotecaria, recibirá los fondos en una suma global inicial de hasta $250,000 y se le solicitará que realice pagos mensuales fijos durante el plazo completo del préstamo para reembolsar el préstamo.

Un préstamo con garantía hipotecaria genera un segundo gravamen sobre su propiedad además del primer gravamen de su hipoteca. Esto da al prestamista la capacidad de realizar la ejecución hipotecaria de su vivienda si usted no cumple los términos de su nuevo contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

Este tipo de préstamo puede ser una buena opción si conoce con anticipación la cantidad de fondos que necesitará para lograr sus metas financieras. Este tipo de préstamo no afecta su hipoteca actual, por lo que puede ser una buena opción si está satisfecho con la tasa y el plazo de su primera hipoteca.

El proceso de obtención de un préstamo con garantía hipotecaria será similar al proceso requerido para obtener su primera hipoteca, ya que tendrá que completar la misma revisión de crédito, tasación, ingresos y activos para determinar su elegibilidad (entre otros requisitos). Es posible que cada prestamista sea diferente en términos de sus requisitos de elegibilidad individual, pero estos son los requisitos de elegibilidad generales que debe considerar antes de presentar su solicitud:

• Necesitará un puntaje de crédito mínimo de cuando menos 680 para calificar.
• Será necesario que su relación deuda-ingresos (Debt-To-Income, DTI) máxima sea inferior al 50 %. Puede calcular su DTI dividiendo los pagos de sus deudas mensuales totales entre sus ingresos mensuales brutos (después debe multiplicar por 100 para convertir esta cifra a un porcentaje). Consulte nuestro artículo sobre la DTI para obtener más información.
• Necesitará tener acumulado el valor líquido suficiente de su vivienda para calificar. Usamos el cálculo de la relación de valor de liquidez combinado (Combined Loan-To-Value, CLTV) para determinar la elegibilidad. Su relación CLTV se calcula al comparar el total de todos sus préstamos hipotecarios (lo que incluye el saldo de su hipoteca actual y el monto de su nuevo préstamo con garantía hipotecaria) con el valor líquido de su vivienda. La fórmula para calcular la CLTV es: CLTV = (total de todos los préstamos hipotecarios / valor de la propiedad) x 100. La relación CLTV máxima actual para un préstamo con garantía hipotecaria de PNC tiene un tope del 85 %. Las relaciones CLTV y los requisitos de calificación están sujetos a cambios. Consulte nuestro artículo sobre LTV para obtener más información referente a este concepto importante.

Los préstamos con garantía hipotecaria ofrecen una tasa de interés fija, por lo que es posible que la tasa y el pago de intereses de capital no cambien durante toda la vigencia del préstamo. Su tasa se calcula en función de una variedad de factores, incluidas las calificaciones de crédito, el valor de la liquidez combinado, el monto del préstamo y otros criterios.

Para los préstamos con garantía hipotecaria en los que se solicita prestada una cantidad de dinero fija en una sola exhibición y el préstamo se liquida según lo acordado a lo largo de un período especificado, el cargo por intereses se incluye en su pago mensual. Un cierto monto de ese pago se destina a pagar su capital; otra parte se destina a pagar los intereses del préstamo. Aunque el monto del pago mensual puede permanecer igual durante la vida del préstamo, un mayor porcentaje del mismo puede destinarse a los intereses al principio de la vida del préstamo, y un mayor monto se destina al capital con los pagos posteriores.

Los préstamos con garantía hipotecaria (HELOAN) pueden ofrecer tasas de interés más bajas en comparación con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y tasas de interés ligeramente más altas en comparación con el refinanciamiento de hipoteca con retiro de efectivo. Consulte nuestro artículo sobre tasas de interés para obtener más información.

En términos de cargos, los HELOAN pueden ofrecer la opción de menor costo en comparación con una HELOC o el refinanciamiento de hipoteca con retiro de efectivo. De hecho, con la excepción de que el interés prepagado cubre el período del cierre al inicio de su primer período de pago, PNC no cobra ningún costo de cierre o cargo por la apertura de este tipo de préstamo (a menos que usted decida adquirir puntos de descuento como parte de la transacción; consulte nuestro artículo sobre puntos hipotecarios para obtener más información). Por otro lado, el refinanciamiento con retiro de efectivo puede exigirle que pague la totalidad de los costos de cierre normales (que en promedio pueden ser del 3 % al 6 % del monto del préstamo). Aunque una HELOC puede tener cargos más elevados que un HELOAN, es posible que los cargos de este tipo de producto sean más bajos que los del refinanciamiento de hipoteca con retiro de efectivo. Si los costos son un factor importante en su decisión, quizás usted considere que un HELOAN es una opción más atractiva para convertir el valor líquido de su vivienda en fondos sin tener que romper su alcancía.

Existe una variedad de factores que determinan la cantidad de dinero que puede solicitar prestada con un préstamo con garantía hipotecaria, lo que incluye factores como el historial de crédito, la relación deuda-ingresos y la relación de valor de liquidez combinado. El monto de préstamo máximo permitido para un préstamo con garantía hipotecaria de PNC tiene un tope de $250,000.

Este es un breve ejemplo relacionado para motivos de ilustración: En este escenario, supongamos que tiene un saldo en su hipoteca actual y desea determinar la cantidad que puede solicitar prestada con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria. En PNC, solicitamos que conserve cuando menos el 15 % del valor líquido de su vivienda para calificar, lo que equivale a tener una relación de valor de liquidez combinado del 85 %. Supongamos que obtuvo su primer préstamo hipotecario por un monto de $400,000 y redujo ese saldo con el tiempo a $200,000. También supongamos que el valor de su vivienda ha aumentado con los años, por lo que el valor estimado de la propiedad aumentó a $500,000. En este escenario, técnicamente usted ha acumulado el equivalente a $300,000 de valor líquido en su vivienda. Sin embargo, no podría solicitar prestada esta cantidad completa debido al requisito que exige que la relación CLTV sea del 85 %. Para una vivienda cuyo valor de propiedad es de $500,000, solo puede solicitar prestado hasta el 85 % del valor de la vivienda (en este ejemplo, $500,000 multiplicado por 85 % = $425,000). Al tener en cuenta el saldo de su préstamo actual de $200,000, puede determinar una estimación con respecto a la cantidad de valor líquido utilizable que puede tener ($425,000 menos $200,000 = $225,000 en valor líquido utilizable). Por lo tanto, si usted fuese capaz de contratar un préstamo con garantía hipotecaria por la cantidad máxima de valor líquido disponible de su vivienda ($225,000), su CLTV cumpliría el requisito del 85 %: CLTV = (saldo de la hipoteca actual de $200,000 + monto del nuevo préstamo con garantía hipotecaria de $225,000/valor de la propiedad de $500,000) x 100 = 85 %.  

Tanto la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) como el préstamo con garantía hipotecaria (HELOAN) permiten que los propietarios de vivienda conviertan una parte del valor líquido de su vivienda en fondos. Ambos usan su vivienda como garantía prendaria para asegurar el préstamo, y ninguno afecta la tasa ni los términos de la hipoteca actual. Las HELOC se consideran líneas de crédito rotativas que permiten que solicite prestado de forma constante según lo necesite, mientras que los HELOAN se consideran préstamos a plazo en los que usted recibe un pago de suma global tras el cierre del préstamo.

La diferencia principal entre un HELOAN y una HELOC es la forma de acceder a los fondos del préstamo. Con un HELOAN, recibirá la cantidad solicitada en préstamo como una suma global inicial con un programa de amortización predeterminado. Sin embargo, con una HELOC, se le extiende una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario. Se aprueba a los prestatarios elegibles para un límite máximo de crédito y se pueden realizar retiros hasta el límite predeterminado. Los prestatarios pagan el monto retirado con frecuencia mensual, según lo establezcan los términos de su contrato de HELOC.

Otra diferencia importante entre un HELOAN y una HELOC es la tasa de interés. Los HELOAN ofrecen tasas de interés fijas, lo que significa que la tasa está asegurada durante el plazo del préstamo (normalmente es de 30 años). Por otro lado, las HELOC ofrecen tasas de interés variables que fluctúan según las condiciones cambiantes del mercado durante el período de disposición inicial (normalmente es de 10 años), seguido por una tasa de interés fija durante el período de reembolso (normalmente es de 30 años). PNC también ofrece una exclusiva característica del producto HELOC que le permite bloquear y desbloquear una parte del saldo total con una APR fija o variable según sea necesario.^[4]

Nota: La característica de bloquear/desbloquear solo está disponible durante el período de disposición.

Una HELOC puede ser una mejor opción si desea contar con acceso constante a los fondos, pero no está seguro de la cantidad que necesitará. Un HELOAN puede ser una mejor opción si conoce la cantidad exacta de dinero que necesita para lograr sus metas financieras. Una vez más, ambos son buenas opciones si no desea realizar cambios a su hipoteca actual.

Consulte nuestro artículo HELOC vs. HELOAN para obtener más información.